Súčasná slovenská legislatíva určuje povinnosť realitnej kancelárii uzatvoriť s klientom – záujemcom o predaj Sprostredkovateľskú zmluvu v zmysle § 774 a násl. Občianskeho zákonníka písomnou formou. Pričom môže sa jednať o exkluzívne alebo neexkluzívne zastúpenie klienta.
Pri exkluzívnom zastúpení realitnou kanceláriou uzatvoríte výhradnú sprostredkovateľskú zmluvu, z ktorej bude vyplývať, že počas vopred dohodnutého obdobia budete využívať pri predaji vašej nehnuteľnosti služby iba jednej realitnej kancelárie. Pri neexkluzívnom zastúpení môžete svoju nehnuteľnosť predávať prostredníctvom viacerých realitných kancelárií, alebo dokonca aj samostatne.
EXKLUZÍVNE ZASTÚPENIE REALITNOU KANCELÁRIOU
Pri exkluzívnom zastúpení prenechávate predaj svojej nehnuteľnosti iba jednej vami zvolenej realitnej kancelárii. Realitná kancelária má voči vám záväzok sa plne venovať predaju vašej nehnuteľnosti. Je povinná vás pravidelne informovať o stave vašej ponuky (účinnosť inzercie, potencionálni záujemci, návrhy na zlepšenie marketingu).
Veľa klientov sa exkluzívnemu zastúpeniu vyhýbajú, pretože určitým spôsobom im zväzuje ruky. Obávajú sa, že počas platnosti sprostredkovateľskej zmluvy nebudú môcť ponúknuť svoju nehnuteľnosť prostredníctvom inej realitnej kancelárie, ak nimi zvolená realitná kancelária neposkytne uspokojivé služby. Je obava klienta na mieste? Realitná kancelária má za svoje zrealizované služby nárok na províziu. V prípade ak ponúka vašu nehnuteľnosť výhradne, je táto provízia takmer istá. Preto z pohľadu realitnej kancelárie by určitá nečinnosť bola hlúposťou. Skôr naopak. Realitná kancelária bude ochotná vynaložiť čo najväčšie úsilie a náklady na inzerciu tak, aby vašu nehnuteľnosť predala čím skôr, najneskôr však do platnosti sprostredkovateľskej zmluvy. Ďalšou výhodou exkluzívneho zastúpenia je, že realitná kancelária spolu s klientom môžu zvoliť takú cenovú stratégiu, aby sa nehnuteľnosť predala za čo najvyššiu cenu, čo pri neexkluzívnom zastúpení nie je možné. Ak predsa len máte obavy, odporúčam si vybrať overenú realitnú kanceláriu, prípadne exkluzívnu zmluvu dohodnúť len na kratší čas (2-3 mesiace) s možnosťou predĺženia po dohode obidvoch zmluvných strán. Po uplynutí tohto termínu, ak sa predaj vašej nehnuteľnosti nezrealizoval, môžete zhodnotiť, či realitná kancelária pri sprostredkovaní predaja urobila všetko potrebné k úspešnému zrealizovaniu obchodu.
NEEXKLUZÍVNE ZASTÚPENIE REALITNOU KANCELÁRIOU
Na prvý dojem by sa dalo povedať, že čím viac realitných kancelárií ponúka na predaj vašu nehnuteľnosť, tým je väčšia šanca, že sa vaša nehnuteľnosť predá výhodne. Je tomu naozaj tak? Na slovenskom trhu je len niekoľko účinných realitných portálov a spravidla ich realitné kancelárie využívajú všetky. Keď jednu a tú istú nehnuteľnosť ponúka viac realitných kancelárií, na inzertnom portáli, po vyhľadaní lokality, druhu nehnuteľnosti a zoradení podľa ceny, výsledok vyzerá takto:
Ak by ste boli záujemcom o kúpu nehnuteľnosti, na ktorú ponuku by ste reagovali? Pravdepodobne by išlo o náhodu a klikli by ste na prvú, ktorá by vám prišla pod ruku. Ak by sa ponuky líšili cenovo, pravdepodobne by ste reagovali na tú najlacnejšiu. Čo z toho vyplýva? To, že vaša nehnuteľnosť na predaj si sama sebe konkuruje na inzertnom portáli. Aby realitná kancelária mala väčšiu šancu uspieť (čiže doviesť na obhliadku klienta), bude sa snažiť svoj ponúkaný inzerát zvýhodniť voči ostatným konkurenčným inzerátom tej istej nehnuteľnosti. Najlepší spôsob zvýhodnenia je znížiť cenu. Preto makléri sa budú snažiť za každú cenu s vami dohodnúť nižšiu cenu. V niektorých prípadoch to urobia aj bez vášho vedomia, napr. že upravia cenu o 100€, 10€, ba aj 1€ nadol (čo je voči predajnej cene zanedbateľná čiastka), len aby ich inzerát sa po zoradení zobrazil ako prvý. Žiaľ existujú aj záujemci o kúpu, ktorí sú ochotní obvolať všetky realitné kancelárie ponúkajúce vašu nehnuteľnosť a dohodnú sa na obhliadku s tou, ktorá bude schopná s vami vyjednať najvýhodnejšiu cenu. Z uvedeného vyplýva, že neexkluzívne zastúpenie nepredstavuje cestu k výhodnému predaju vašej nehnuteľnosti.
Pre realitnú kanceláriu ponúkanie takejto neexkluzívnej zákazky predstavuje vysoké riziko, že danú nehnuteľnosť nepredajú, nezískajú províziu a nehnuteľnosť predá iná realitná kancelária (do určitej miery je to lotéria!). Z toho dôvodu sa pre realitnú kanceláriu neoplatí investovať veľa času a peňazí do kvalitnej prezentácie, čo je na škodu hlavne pre klienta – predávajúceho.
Ďalšou nevýhodou takého zastúpenia je, že takto duplikované inzeráty často obsahujúce nepresné až zavádzajúce informácie (napr. nepresná podlahová plocha bytu) vytvárajú pochybnosti u potencionálnych záujemcov. Zo samotného inzerátu vyplýva určité neprofesionálne jednanie – nehnuteľnosť ponúkajú rôzne realitné kancelárie alebo sprostredkovatelia, ktorí o ponúkanej nehnuteľnosti veľa nevedia. V praxi som sa stretol aj s tým, že jednu ponuku ponúkalo asi 15 maklérov, pričom ponuka už dávno nebola aktuálna.
Autor: Dárius Kneppo
Autor: Dárius Kneppo
V realitnom biznise pracujem od roku 2004 a v roku 2006 som založil vlastnú realitnú kanceláriu. Od tej doby som úspešne zrealizoval stovky obchodov s nehnuteľnosťami. Práca v realitnej kancelári má napĺňa a baví. Rád pracujem s ľuďmi a som rád, keď klienti sú s mojou službou nadmieru spokojní.
Popri práci vo vlastnej firme som absolvoval mnoho kurzov a školení organizovaných Národnou asociáciou realitných kancelárií Slovenska a v rokoch 2012 – 2013 som úspešne absolvoval postgraduálne štúdium na Vysokej škole Bogdana Janskiego v Poľsku v meste Opole – odbor: Sprostredkovanie obchodov s nehnuteľnosťami. Okrem toho sa venujem fotografovaniu a tvorbe videa, a túto záľubu využívam aj pri práci s nehnuteľnosťami. Zároveň by som sa chcel poďakovať všetkým, ktorý si tento článok prečítali, verím že vám priniesol užitočnú informáciu. Ak však máte nejaké otázky, alebo potrebujete s čímkoľvek pomôcť, tak mi pokojne napíšte a ja vám rád pomôžem.